Dach für Solaranlage vermieten – lohnt sich das für Unternehmen?

Ein Gewerbedach stellt für viele Unternehmen ein – oft noch verborgenes – Potenzial dar: Sie können die Dachfläche an spezialisierte Solarunternehmen vermieten. Die Investorenseite nutzt die Dachfläche, um darauf eine PV-Anlage zu betreiben, zahlt dem Vermieter Pacht und erzielt durch den Verkauf des Solarstroms Gewinne. Dafür übernimmt sie die gesamten Kosten für die Installation, den Betrieb und die Wartung der Anlage. Das vermietende Unternehmen muss nichts dazu beisteuern und keinen besonderen Aufwand betreiben. So generiert es über das bloße Bereitstellen der Dachfläche zusätzliche Einnahmen, ohne ein finanzielles Risiko einzugehen.

Auch der organisatorische Aufwand bleibt minimal, da die Verantwortung für Planung, Bau und Betrieb ebenfalls vollständig beim Investor liegt. Meist beeinträchtigt die Installation der PV-Anlage nicht einmal den laufenden Betrieb. Für das verpachtende Unternehmen bedeutet das eine unkomplizierte Einnahmequelle.

Unternehmen können beim Vermieten ihrer Dachfläche für die Installation einer PV-Anlage zwischen verschiedenen Vergütungsmodellen wählen:

• Monatliche Miete: Am üblichsten sind regelmäßige monatliche Pachtzahlungen, die über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg geleistet werden, etwa als Betrag pro Quadratmeter Dachfläche oder pro installiertem Kilowatt-Peak.

• Einmalzahlung: Alternativ zur regelmäßigen Pachtzahlung bieten einige Investoren eine einmalige Auszahlung zu Beginn des Vertrags an – also eine sofortige Kapitalzufuhr. Das bietet sich für Unternehmen an, die eine schnelle Reinvestition planen.

• Dachsanierung: Ist das Dach nicht tragfähig genug und muss erst ertüchtigt werden, übernehmen manche Solar-Investoren die Arbeiten und Kosten. Diese verrechnen sie mit der Pacht. Bei sehr kostspieligen Arbeiten kann die Dachsanierung auch der einzige Gegenwert für das vermietende Unternehmen sein, was sich durchaus lohnen kann: Sanierungen schlagen teils mit mehreren zehntausend Euro zu Buche. Das Unternehmen profitiert somit von einer Modernisierung der Immobilie ohne eigene Kosten.

• Solarstromnutzung: Das vermietende Unternehmen nutzt den erzeugten Solarstrom – ganz oder teilweise – direkt selbst (es bezieht den Strom nach dem sogenannten Mieterstrom-Modell). Der Investor hat den Vorteil, seinen Solarstrom zu einem Preis zu verkaufen, der seinen Vorstellungen entspricht, das Unternehmen wiederum erhält saubere Energie, deren Kosten unter den Kilowattstundenpreisen für Gewerbestrom liegen.

• Gewinnbeteiligung: Statt einer gleichbleibenden Pacht können Investoren die vermietenden Unternehmen auch an den Gewinnen aus dem Solarstromverkauf beteiligen, was je nach Verkaufserträgen sehr vorteilhaft, aber auch nachteilig gegenüber einem konventionellen Pachtmodell sein kann.

Einige Investoren bieten Pachtverträge mit Laufzeiten von bis zu 40 Jahren an, in anderen Fällen enden die üblichen Pachtzahlungen nach 20 Jahren Vertragslaufzeit. Anschließend kann das Beteiligungsmodell in Kraft treten, da die PV-Anlage ja installiert ist und weiterhin Strom produziert. Das Unternehmen wird dann an den Erlösen beteiligt. Außerdem kann der Investor dem Unternehmen die PV-Anlage, gegebenenfalls gegen einen Abschlag, überlassen, damit es die Anlage selbst weiter betreibt. Die Vertragsgestaltung ist prinzipiell recht frei. Unternehmen müssen also sehr genau kalkulieren, unter welchen Bedingungen die größten Vorteile für sie herausspringen.

Nicht jedes Dach eignet sich, um es für PV zu vermieten. Die wichtigsten Voraussetzungen beziehen sich auf seine Größe und Ausrichtung.

Damit die Vermietung eines Gewerbedachs für Investoren wirtschaftlich attraktiv ist, muss das Dach eine bestimmte Größe haben. In der Regel sollte die Dachfläche mindestens 600 Quadratmeter betragen – manche Investoren verlangen sogar 1.000 Quadratmeter und mehr. Alternativ wird eine Mindestleistung in Kilowatt-Peak gefordert, die die Solaranlage auf dem Dach erbringen muss.

Kleinere Dachflächen sind für Investoren heute aufgrund der stark gesunkenen Einspeisevergütung (2025 bei Volleinspeisung und einer installierten Leistung zwischen 10 und 40 kW etwa 10 Cent pro kW) nicht mehr rentabel. Die Vergütung für eingespeisten Strom ist mittlerweile so niedrig, dass Investoren auf große Dachflächen angewiesen sind, um ihre Kosten zu decken und Gewinne zu erzielen. Zum Vergleich: Im Jahr 2005 lag die Einspeisevergütung noch bei rund 50 Cent pro Kilowattstunde, weshalb es damals noch möglich war, auch ein kleineres Dach für die Installation einer Solaranlage zu verpachten.

Neben der bloßen Größe sind Ausrichtung und Neigung des Dachs entscheidend. Optimal sind Dächer mit einer südlichen Ausrichtung (wobei auch andere Konstellationen möglich und gewinnbringend sind) und einer Neigung zwischen 30 und 45 Grad. Viele Lager- und Logistikunternehmen sowie Supermärkte, Markthallen usw. haben allerdings Flachdächer – auch darauf lohnt sich die Installation per Aufständerung von PV-Modulen.

Zudem sollte das Dach möglichst frei von Verschattungen durch Bäume, Nachbargebäude oder andere Hindernisse sein, da Schatten die Erträge der Solaranlage beeinträchtigen. Für Investoren ist es also auch wichtig zu ermitteln, ob bereits Neubauten im direkten Umfeld des Gewerbegebäudes geplant sind. Schlimmstenfalls stellen Bauvorhaben die Solarpläne von bestehenden Unternehmen buchstäblich in den Schatten.

Nicht zuletzt müssen natürlich auch die Statik des Dachs, eventuelle Dachaufbauten wie Schornsteine, Lüftung usw., die elektrische Infrastruktur und die lokalen Bauvorschriften berücksichtigt werden.

Die Vermietung eines Gewerbedachs erfolgt in der Regel über langfristige Verträge, die typischerweise eine Laufzeit von 20 Jahren haben. Diese Dauer entspricht der garantierten Einspeisevergütung, die Investoren über den Zeitraum hinweg vom Netzbetreiber erhalten. In den Verträgen werden die Rechte und Pflichten beider Parteien genau festgelegt. Dazu gehören unter anderem die Wartung und Versicherung der Solaranlage, die in der Regel der Investor übernimmt, sowie der Zugang zum Dach, der jederzeit möglich sein muss.

Der Miet- beziehungsweise Pachtvertrag sollte außerdem Haftpflichten und eigentumsrechtliche Aspekte klären. So ist vorgebeugt für den Fall von Schäden durch Hagelschlag und Sturm, aber auch Umzügen und Eigentumswechseln (denn es ist nicht auszuschließen, dass sich Unternehmenssitze ändern, Betriebe ihre Tätigkeit einstellen oder ihr Geschäft verkaufen). Eine Möglichkeit ist es, die Nutzung des Gebäudedachs durch den Solaranlagenbetreiber im Grundbuch der Immobilie als Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen.

Die Einnahmen aus der Vermietung eines Gewerbedachs hängen von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Größe der Dachfläche, dem Standort und den genauen Vertragsbedingungen. Einige Anbieter werben mit Summen von bis zu 100.000 Euro, entweder als sofortige Einmalzahlung oder auch monatlich gestaffelt über 20 Jahre ausgezahlt. Diese Angebote gelten allerdings nur für sehr große, optimal gelegene und neue Dächer ohne Sanierungsbedarf. Im Durchschnitt können Unternehmen mit Pachteinnahmen von etwa 2 bis 5 Euro pro Quadratmeter und Jahr rechnen. 

Nehmen wir ein typisches Gewerbedach mit einer Fläche von 600 Quadratmetern als Beispiel. Eine monatliche Pachtzahlung kann folgendermaßen aussehen: 

Bei einem mittleren Wert von 3,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr ergibt sich mit einer Dachfläche von 600 Quadratmetern:

3,50 € × 600 m² = 2.100 Euro

Pro Jahr wandern also 2.100 Euro auf das Konto des vermietenden Unternehmens. Über eine Vertragslaufzeit von 20 Jahren entspricht das einer Gesamtpacht von 42.000 Euro.

Das ist allerdings nur ein Beispiel, das die in etwa zu erwartenden Dimensionen der Mieteinnahmen aufzeigt. Es sind sowohl höhere als auch niedrigere Beträge möglich. Aussagekräftige Werte erhalten interessierte Unternehmen erst bei einem konkreten Angebot durch einen Investor.

Das Vermieten der Dachfläche an Photovoltaik-Investoren hat seinen Reiz, weil es Unternehmen nichts kostet, weder finanziell noch hinsichtlich des Aufwandes, und trotzdem über Jahrzehnte Erträge bringt. Allerdings fallen die Pachteinnahmen nicht allzu hoch aus, wenn man sie mit den möglichen Ersparnissen vergleicht, die Unternehmen mit einer eigenen Photovoltaik-Anlage erzielen können.

Wir gehen davon aus, dass ein Lager- und Logistikbetrieb über ein Hallendach mit 1.000 Quadratmetern nutzbarer Fläche verfügt.

• Wenn ein einzelnes Solarmodul knapp 2 Quadratmeter groß ist, passen insgesamt 500 Module auf die verfügbare Fläche.

• 500 Module in der Leistungsstufe 450 Watt-Peak (also 0,45 Kilowatt-Peak) erzielen eine Gesamtleistung von 225 Kilowatt-Peak.

Die Berechnung der Einsparungen durch eigenen Solarstrom für den Betrieb gestalten sich nun folgendermaßen:

• Jährlicher Stromertrag:Eine Anlage mit 225 kWp erzeugt etwa 225.000 kWh Strom pro Jahr (bei einem Ertrag von 1.000 kWh pro kWp, was ein realistischer Durchschnittswert in Deutschland ist).

• Eigenverbrauch:Der Betrieb schafft es, 70 % des produzierten Solarstroms selbst zu verbrauchen (bei einer hauptsächlichen Last am Tage ein konservativer Wert). Das heißt, 70 % von 225.000 kWh werden direkt genutzt:225.000 kWh × 0,7 = 157.500 kWh.

• Einsparungen durch Eigenverbrauch:Das Unternehmen hat einen Gewerbestromtarif zu rund 26 Cent pro kWh. Selbst erzeugter Solarstrom kostet nur ca. 6 Cent pro kWh (alle Investitionskosten eingerechnet), also 20 Cent weniger. Die Einsparungen ergeben sich aus: 157.500 kWh × 0,20 €/kWh = 31.500 € pro Jahr.

• Überschüssiger Strom:Die restlichen 30 % des erzeugten Stroms werden ins Netz eingespeist:225.000 kWh × 0,3 = 67.500 kWh.

• Einnahmen aus Einspeisung:Bei einer Einspeisevergütung (Anlage mit 225 kW bei Teileinspeisung erhält 2025 ca. 6 Cent pro kWh) betragen die Einnahmen:67.500 kWh × 0,06 €/kWh = 4.050 € pro Jahr.

• Gesamte jährliche Ersparnis und Einnahmen:Die Summe aus Einsparungen und Einnahmen ergibt:31.500 € + 4.050 € = 35.550 € pro Jahr.

Über eine Laufzeit von 20 Jahren ergibt sich ein finanzieller Vorteil von:35.550 € × 20 Jahre = 711.000 € – ohne Berücksichtigung von Strompreissteigerungen, die den Eigenverbrauch noch lukrativer machen würden. Wartungskosten (üblicherweise 1 bis 2 Prozent der Investitionssumme) sind nicht einberechnet.

Wenn wir nun davon ausgehen, dass das Unternehmen 250.000 Euro für die PV-Anlage und Installation bezahlt hat, liegt auf der Hand, dass sie sich finanziell lohnt: Diese Anlage hat sich nach rund 7 Jahren amortisiert, der Gewinn nach 20 Jahren beträgt etwa 461.000 Euro. Das ist eine jährliche Rendite von 14,2 Prozent – beachtlich! Und weitaus mehr als die von manchen Investoren in Aussicht gestellten Pachtsummen von 100.000 Euro. Selbst wenn zwischendurch einige Komponenten ausgetauscht werden müssen oder sonstige Reparaturen anstehen, bleibt immer noch ein enormer finanzieller Vorteil.

Das sind natürlich alles nur Orientierungswerte – was deine PV-Anlage tatsächlich erbringt, hängt von ihrer Qualität, dem Standort und den sonstigen Bedingungen ab.

250.000 Euro nehmen die wenigsten Betriebe mal eben aus der Tageskasse. Doch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet mit den Förderprogrammen 270 und 293 zinsgünstige Kredite für Unternehmen, die PV-Anlagen errichten möchten.

Das Vermieten der Dachfläche für eine Solaranlage ist für Unternehmen eine bequeme Möglichkeit, ohne Investitionskosten zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Doch der Eigenbetrieb einer PV-Anlage hat das deutlich größere finanzielle Potenzial. Unternehmen profitieren von erheblichen Einsparungen bei den Energiekosten, machen sich unabhängiger von öffentlichen Strompreisen und leisten einen Beitrag zur Energiewende. Wer zu der Investition bereit ist, generiert über Jahrzehnte ein Vielfaches der Einnahmen einer Dachverpachtung.