Mieterstrom im Überblick: So lohnt sich der lokale Strom
Regenerative Energiequellen liefern den saubersten und günstigsten Strom – aber weniger als 10 Prozent der Dachflächen in Deutschland sind mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet. Das Konzept Mieterstrom bietet Anreize, das zu ändern: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, kann dank Mieterstrom günstigen Strom produzieren, ihn seinen Mietenden zur Verfügung stellen und selbst daran verdienen.
Das Wesentliche in Kürze
Was ist Mieterstrom? Mieterstrom wird – bevorzugt mit einer Photovoltaik-Anlage – lokal produziert und direkt im Gebäude genutzt. So muss der Strom nicht über das öffentliche Netz fließen, wodurch die Kosten sinken. Davon profitieren Vermietende ebenso wie Mietende.
Die Vorteile von Mieterstrom: Mieterstrom anzubieten, dient nicht nur dem Umweltschutz, sondern senkt direkt die Stromkosten für alle Parteien im Gebäude. Außerdem steigert die Investition den Wert der Immobilie und trägt zur Energieeffizienz bei.
Der Mieterstromzuschlag: Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es für Mieterstrom aus einer PV-Anlage den Mieterstromzuschlag. Das ist eine staatliche Förderung für den Betrieb von Photovoltaik-Anlagen, deren erzeugter Strom an die Mietenden verkauft wird.
Herausforderungen bei der Umsetzung: Auf dem Weg zum Mieterstrom gibt es einige bürokratische Hürden zu bewältigen. Vermietende wählen zwischen unterschiedlichen Modellen. Auch externe Dienstleister können das Projekt unterstützen.
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Mieterstrom einfach erklärt: So funktioniert es
Rund 3,3 Millionen Mehrfamilienhäuser gibt es in Deutschland – weniger als 1 Prozent davon ist mit einer Solaranlage ausgestattet. Das Potenzial, mehr sauberen Strom zu produzieren, ist also enorm. Während PV-Anlagen auf Ein- oder Zweifamilienhäusern ein immer vertrauterer Anblick werden, sind Besitzerinnen und Besitzer von Mehrfamilienhäusern zurückhaltender. Dabei birgt der sogenannte Mieterstrom große Chancen.
Definition: Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom ist sauberer Strom, dessen Produktion direkt in dem Gebäude stattfindet, in dem die Mietenden ihn dann auch verbrauchen – zum Beispiel mit Hilfe einer Photovoltaik-Anlage. Weil der Strom keinen „Umweg“ über das öffentliche Stromnetz nehmen muss, entfallen Entgelte und Steuern. Dadurch sinken die Stromkosten, sodass sich Mieterstrom sowohl für Eigentümerinnen und Eigentümer als auch für Mietende lohnt.
Es ist nicht zwingend eine Photovoltaik-Anlage nötig, um Mieterstrom zu erzeugen. Auch Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (wie Blockheizkraftwerke, die Strom und Wärme bereitstellen) oder Windkraftanlagen sind möglich. Weil der Betrieb von Solaranlagen aber sehr rentabel und CO2-neutral ist, sind sie die beliebteste Alternative. Obendrein gibt es für Mieterstrom aus PV-Anlagen Zuschüsse, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Im Folgenden sprechen wir der Einfachheit halber ausschließlich von Solarstrom.
Besitzt du eine Immobilie mit mehreren Wohnungen, kannst du zwischen unterschiedlichen Mieterstrommodellen wählen.
Mieterstrommodelle im Überblick
Mieterstrom lässt sich in vielen Varianten umsetzen:
in einem Mehrfamilienhaus, das einer Person gehört
in einer Eigentümergemeinschaft
in Gewerbegebäuden
in genossenschaftlichen Wohnformen
in Mischformen
Vermietest du eine Immobilie, unterscheidet man hauptsächlich zwischen zwei Modellen für Mieterstrom:
Du versorgst Mietende in deiner Immobilie komplett mit Strom.
Bei der Vollversorgung übernimmst du die Aufgaben eines Stromlieferanten für die Parteien in deiner Immobilie. Du versorgst sie sowohl mit Solarstrom als auch mit dem über das öffentliche Netz zugekauften Reststrom. Dabei musst du bestimmte Anforderungen erfüllen, bei denen externe Dienstleister dich unterstützen können. Dieses Modell ist wirtschaftlich besonders attraktiv, unter anderem, weil du zusätzlich zum günstigen Strom den Mieterstromzuschlag erhalten kannst. Das ist eine staatliche Förderung.
Du stellst ihnen ausschließlich den selbst erzeugten Strom zur Verfügung.
Die Teilversorgung mit Mieterstrom funktioniert so, dass du nur den Solarstrom an die Mietenden weitergibst. Um den Reststrom kümmerst nicht du dich, sondern die Mietenden schließen – wie üblicherweise auch – eigene Stromverträge ab. Dieses Modell bringt für dich weniger Verpflichtungen mit sich, allerdings gibt es dafür auch keinen Mieterstromzuschlag und die technische Umsetzung ist komplex.
Interessant ist Mieterstrom auch für Mehrfamilienhäuser, in denen viele Eigentümerinnen bzw. Eigentümer leben: Ihr schafft gemeinsam eine PV-Anlage an und teilt den Strom anteilig untereinander auf. Auch die Volleinspeisung des Stroms oder die Nutzung als Allgemeinstrom sind möglich (also zum Beispiel für das Licht im Treppenhaus), wobei es sich dabei nicht um Mieterstrommodelle handelt. Weiterhin gibt es das sogenannte Lieferkettenmodell.
Lohnt sich Mieterstrom für Mietende?
Wer zur Miete wohnt, hatte bislang nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, von Strom aus einer PV-Anlage zu profitieren. Mit Mieterstrom ändert sich das, was für die Mietenden gleich mehrere Vorteile hat:
Sie beziehen den Solarstrom in der Regel günstiger als Strom aus dem Netz. Denn da der Strom nicht durch das öffentliche Netz kommt, entfallen Netznutzungsentgelte sowie die Konzessionsabgabe und die Stromsteuer.
Sie haben Zugang zu klimafreundlichem Strom und damit zu langfristig stabilen Energiepreisen. Für die Versorgung mit Reststrom können sie im Sinne einer bestmöglichen CO2-Bilanz Ökostrom zukaufen.
Die Umsetzung ist für sie einfach – es ist nicht einmal ein technischer Eingriff in der Wohnung erforderlich.
Die Abrechnung von Mieterstrom erfolgt genauso transparent und einfach, wie sie es von anderen Stromanbietern gewohnt sind.
Mietende haben keinerlei Aufwand, was die Anschaffung, Installation und Wartung der PV-Anlage betrifft.
Somit ist der Mieterstrom eine lohnende Möglichkeit für Mietende, Zugang zu Solarstrom zu erhalten. Zwar könnten sie alternativ eine Solaranlage mieten, die Erfahrung zeigt jedoch, dass sich dieses Modell nur selten auszahlt.
Was haben Vermietende vom Mieterstrom?
Auch für Menschen, die Immobilien vermieten, ergeben sich durch Mieterstrom deutliche finanzielle Vorteile: Der saubere Strom bietet eine zusätzliche Einnahmequelle, die teilweise von der Gewerbesteuer und in vielen Fällen vollständig von der Stromsteuer befreit ist. Noch lohnender ist das, wenn mit dem Strom auch Wärme erzeugt wird (etwa mit einer Wärmepumpe).
Wenn du dich dafür entscheidest, Mieterstrom aus einer PV-Anlage anzubieten, kannst du unter Umständen den Mieterstromzuschlag erhalten – damit erhöhst du deine Einnahmen zusätzlich.
Eine wichtige Rolle spielt auch der Beitrag zur Energieeffizienz des Gebäudes, was sich wiederum auf die Energieeffizienzklasse und damit mögliche Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auswirkt.
Nicht zuletzt erfährt eine Immobilie durch die Bereitstellung von Mieterstrom eine deutliche Wertsteigerung, denn die Versorgung mit selbst erzeugtem Strom erhöht die Energieunabhängigkeit des gesamten Gebäudes.
Gesetzliche Grundlagen und der Mieterstromzuschlag
Die gesetzlichen Grundlagen rund um den Mieterstrom finden sich hauptsächlich im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Das Konzept Mieterstrom gibt es schon eine ganze Weile. Hinzugekommen ist aber 2017 die Möglichkeit, den Mieterstromzuschlag zu erhalten. Hier musst du also unterscheiden:
Mehrere Arten der Stromerzeugung sind erlaubt – Mieterstrom aus der PV-Anlage, aber auch aus Windkraftanlagen oder Blockheizkraftwerken. Außerdem kannst du zwischen Vollversorgung und Teilversorgung wählen.
Den Zuschlag erhältst du nur, wenn dein Mieterstrom aus einer PV-Anlage stammt und du die Vollversorgung der Mietenden übernimmst. Einige weitere Regeln sind ebenfalls einzuhalten, zum Beispiel muss der Strompreis für den Solarstrom für die Mietenden mindestens 10 Prozent unter dem Preis für Strom aus der Grundversorgung vor Ort liegen.
Die Fördersätze für den Mieterstromzuschlag werden über 20 Jahre gezahlt und regelmäßig angepasst. Die aktuellen Fördersätze sind auf der Seite der Bundesnetzagentur zu finden.
Sobald du in Deutschland Strom an Dritte verkaufst – das tust du mit einem Mieterstrommodell –, musst du gewisse Pflichten erfüllen, etwa im Hinblick auf Vertrags- und Rechnungsgestaltung sowie Registrierungs- und Mitteilungspflichten.
Allerdings ist es erlaubt, dass du diese Pflichten einem Dritten – sinnvollerweise einem qualifizierten Dienstleister wie 1KOMMA5° – überträgst. Das Unternehmen kümmert sich dann für dich um einen Großteil der Aufgaben. Den Anspruch auf Mieterstromzuschlag verlierst du dadurch nicht.
So funktioniert die Abrechnung des Mieterstroms
Bei der Abrechnung von Mieterstrom gelten einige Regeln. Sie sollen sicherstellen, dass die Abrechnung transparent und fair vonstattengeht. Insbesondere geht es darum, dass Mietende nur den Strom zahlen, den sie tatsächlich verbraucht haben.
Dazu brauchst du im Gebäude unterschiedliche Zähler – zunächst einmal einen Zähler, der misst, wie viel Strom die Photovoltaik-Anlage (oder eine andere Anlage) erzeugt. Dazu müssen in den Wohnungen der Mietenden Zähler vorhanden sein, die den genauen Bezug von Strom nachweisen. Es ist nicht erlaubt, den erzeugten Strom über die Nebenkosten abzurechnen (Ausnahme: Allgemeinstrom).
Neben den technischen Voraussetzungen gibt es auch vertragliche Pflichten zu erfüllen. Sie klingen im ersten Moment komplex, jedoch gibt es von der Bundesnetzagentur genaue Vorgaben dazu, welche Informationen in den Verträgen und Rechnungen enthalten sein müssen.
Die einfachste Möglichkeit ist es, sich für die Abrechnung des Mieterstroms mit einem erfahrenen Partner zusammenzutun. Mittlerweile haben sich Unternehmen – auch wir bei 1KOMMA5° – darauf spezialisiert, dir die bürokratische Arbeit abzunehmen, damit Mieterstrom für dich leichter umsetzbar wird.
1KOMMA5° unterstützt dich beim Mieterstrom im Münsterland
Besitzt du eine Immobilie im Münsterland? Mach’s dir einfach: Wir bei 1KOMMA5° übernehmen für dich den bürokratischen Aufwand, während du und deine Mietenden vom Mieterstrom profitieren: Wir rechnen für dich PV- und Reststrom automatisch ab, kümmern uns um Verbrauchsmessung und Bilanzierung, erledigen die Steuermeldungen und mehr.
Und du? Du hast deine PV-Anlage im Blick, kümmerst dich um den Reststrom und bist Ansprechperson für deine Mietenden. So arbeiten wir Hand in Hand für reduzierte Stromkosten in deiner Immobilie, für nachhaltige Stromversorgung und natürlich für unseren Planeten.
Welche Steuern fallen auf den Mieterstrom an?
Wenn du eine PV-Anlage für Mieterstrom betreibst, musst du hauptsächlich die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer im Blick haben. Zwar fällt unter Umständen auch die Stromsteuer an, das betrifft allerdings nur Anlagen, die mehr als 2 Megawatt Leistung haben – ansonsten ist auf Antrag die Befreiung möglich.
Die Umsatzsteuer kennst du bereits, wenn du eine Immobilie vermietest. Wenn du aus dem erzeugten und an die Mietenden verkauften Solarstrom Umsatz erzielst, musst du hier wie gewohnt die Umsatzsteuer mit 19 Prozent auf den Bruttostrompreis aufschlagen und ans Finanzamt abführen.
In Bezug auf die Gewerbesteuer wurden die Regeln vor Kurzem gelockert. Du musst keine Gewerbesteuer auf den Mieterstrom zahlen, wenn
dein steuerpflichtiges Wohnungsunternehmen maximal 20 Prozent der Einnahmen oder
eine steuerbefreite Wohnungsgenossenschaft maximal 30 Prozent der Einnahmen aus Mieterstrom erzielt.
Außerdem gilt seit 2021 eine Bagatellgrenze: Bis zu 5 Prozent deiner Einnahmen dürfen aus dem konventionellen Strom kommen, den du den Mietenden lieferst, ohne dass Gewerbesteuer fällig wird.
Rechenbeispiele: So viel bringt Mieterstrom aus einer PV-Anlage
Mieterstrom lohnt sich – die Umsetzungsmöglichkeiten sind aber vielfältig. Wir zeigen dir hier zwei Rechenbeispiele, damit du ein Gefühl dafür bekommst, welchen finanziellen Vorteil Mieterstrom aus einer PV-Anlage für dich haben könnte.
Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten
Diese Anlage hat 1KOMMA5° in Münster umgesetzt. Installiert wurde eine PV-Anlage mit einer Leistung von 13,05 kWp ohne Speicher. Die Investitionskosten lagen bei 18.102 Euro, die jährlichen Betriebskosten betragen 1.219 Euro.
Der Strombedarf des Gebäudes liegt bei 20.000 Kilowattstunden pro Jahr. Eine Wärmepumpe ist nicht vorhanden. 54,9 Prozent des produzierten Stroms können direkt im Gebäude verbraucht werden.
Daraus ergeben sich folgende Daten:
Überschuss über eine Laufzeit von 20 Jahren: 47.358 Euro
Die Rendite liegt damit bei 12,3 Prozent.
Die Anlage hat sich nach 5,5 Jahren amortisiert.
Bewohnende zahlen jährlich 115,70 Euro, dazu 22 ct/kWh für den PV-Strom und 27 ct/kWh für den Reststrom.
Insgesamt ergibt sich für die Bewohnenden eine Einsparung von 36.000 Euro.
Wohnungseigentümergemeinschaft (nach WEG) mit 12 Wohneinheiten
In dieser Wohnungseigentümergemeinschaft hat 1KOMMA5° eine PV-Anlage mit 24,92 kWp Leistung und einen Speicher mit 31,5 kWh Kapazität installiert. Im Gebäude gibt es eine Wärmepumpe, sodass der Strombedarf insgesamt bei 54.000 kWh pro Jahr liegt.
Die Investitionskosten lagen bei 56.000 Euro, die jährlichen Betriebskosten belaufen sich auf 2.221 Euro.
Das Ergebnis:
Überschuss: 12.658 Euro
Rendite: 2,1 Prozent
Amortisationszeit: 15,8 Jahre
Der große Vorteil liegt im hohen Direktverbrauch von 83 Prozent, was für die Bewohnenden eine Ersparnis von insgesamt 195.000 Euro bedeutet. Für ihren Strom zahlen sie jährlich 120 Euro, beziehen den Solarstrom kostenlos und den Reststrom zu 25 ct/kWh.
Mieterstrom lohnt sich für alle Seiten.
Mieterstrom aus erneuerbaren Energien lohnt sich sowohl dann, wenn du ein Mehrfamilienhaus vermietest, als auch, wenn du Teil einer Eigentümergemeinschaft bist. In beiden Fällen erzeugst du günstigen bzw. kostenlosen Solarstrom, aus dem sich für dich – und ggf. für Mietende – eine zusätzliche Einnahmequelle ergibt. Kannst du die Förderung durch den Mieterstromzuschlag nutzen, steigen deine Einnahmen zusätzlich.
Herausforderungen bringt der Mieterstrom vor allem im Hinblick auf die korrekte Abrechnung mit sich, da viele Pflichten im Rahmen des Verbraucherschutzes einzuhalten sind. Ein Partner wie 1KOMMA5° kann dich dabei unterstützen. Wir konzipieren unsere Angebote so, dass dein finanzieller Vorteil dabei auf jeden Fall erhalten bleibt.
Wichtig: 1KOMMA5° bietet Mieterstrom-Projekte aktuell nur im Münsterland an.