Das Mieterstromgesetz entwickelt sich: Was du davon hast
Im Jahr 2017 wurde das – umgangssprachlich so genannte – Mieterstromgesetz verabschiedet. Ziel war es, Vermietende finanziell dazu anzuregen, ihre Immobilien mit Photovoltaik-Anlagen auszustatten. Doch der ursprüngliche Entwurf bewegte leider nicht viel. Mittlerweile wurde beim Mieterstromgesetz nachgebessert. Hier erfährst du, wie du davon profitierst.
Das Wesentliche in Kürze
Ursprung des Mieterstromgesetzes: 2017 trat das Mieterstromgesetz in Kraft. Es sollte dazu beitragen, mehr Photovoltaik-Anlagen auf die rund 3,3 Millionen Mehrfamilienhäuser in Deutschland zu bringen und damit die Energiewende voranzutreiben.
Zu wenige Anreize: Im ersten Jahr nach der Verabschiedung des Gesetzes tat sich wenig und die Enttäuschung war groß. Bürokratische Hürden und hohe Kosten hielten Vermietende davon ab, sich für PV-Anlagen zu entscheiden.
Nachbesserungen: Daher wurde beim Mieterstromgesetz mehrfach nachgebessert – zum Beispiel mit der Novellierung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und zuletzt mit dem Solarpaket I.
Stand heute: Dank der Änderungen ist Mieterstrom mittlerweile zu einer lohnenden Investition geworden. Vermietende profitieren sowohl von einer Marge auf den verkauften Solar- und Reststrom als auch von einer staatlichen Förderung.
Das Mieterstromgesetz – was steckt dahinter?
Hinter dem umgangssprachlich genutzten Begriff „Mieterstromgesetz“ verbirgt sich das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom. Es trat am 25. Juli 2017 in Kraft und erfuhr seitdem mehrere Nachbesserungen.
Ursprünglich ist damit in einem Mehrfamilienhaus erzeugter, lokaler Strom gemeint – in den meisten Fällen generiert ihn eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach. Den Strom bieten Vermietende ihren Mietparteien an. Mittlerweile ist Mieterstrom allerdings auch in Gewerbegebäuden erlaubt, und die Abnehmer müssen nicht unbedingt Mietende sein.
Wir sprechen hier trotzdem hauptsächlich von Mehrfamilienhäusern und Mietenden, da das der typische Anwendungsfall ist. Behalte aber im Hinterkopf, dass es auch andere Möglichkeiten gibt.
Mieterstrom hat vor allem deshalb Vorteile, weil er lokal erzeugt und direkt im Gebäude verbraucht wird:
Da er keinen „Umweg“ über das öffentliche Stromnetz nimmt, entfallen Kosten wie beispielsweise die Netzentgelte.
Vermietende können sich durch Mieterstrom eine zusätzliche Einnahmequelle schaffen, während Mietende von niedrigeren Strompreisen profitieren.
Das entlastet das Stromnetz und ist gut für die Umwelt – zumal es sich um Strom aus erneuerbaren Energien handelt.
Nicht zuletzt ist Mieterstrom ein wertsteigernder Faktor für die Immobilie und beeinflusst die Energieeffizienzklasse positiv.
2017 beschloss die Bundesregierung, Mieterstrom gezielter zu fördern. Das Prinzip war zwar auch vorher schon umsetzbar. Eine Studie, die das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie in Auftrag gegeben hatte, zeigte aber, dass die möglichen Ersparnisse den großen Aufwand für Vermietende nicht ausgleichen konnten. Das Mieterstromgesetz sollte die Investition attraktiver machen.
Große Kritik an der ersten Fassung des Mieterstromgesetzes
Schon vor dem Mieterstromgesetz war festgelegt, dass für lokal produzierten und verbrauchten Strom diverse Kosten entfallen sollten: Netzentgelte, netzseitige Umlagen, die Stromsteuer und Konzessionsabgaben. Das war jedoch nicht genug, um den großen Aufwand für Vermietende aufzuwiegen – beispielsweise für die Abrechnung und den Vertrieb des erzeugten Stroms.
Das Mieterstromgesetz brachte daher unter anderem folgende Änderungen mit sich:
Der Mieterstromzuschlag, eine staatliche Förderung, wurde eingeführt. Sie sollte zusätzlich zur Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) gelten.
Der Mieterstromzuschlag sollte auf jede von den Mietenden verbrauchte Kilowattstunde gezahlt werden.
Vorerst galt der Mieterstromzuschlag für kleinere PV-Anlagen mit bis zu 100 Kilowatt-Peak installierter Leistung.
Die Förderung war außerdem begrenzt: Der Zubau von Solaranlagen sollte für bis zu 500 Megawatt-Peak installierter Leistung pro Jahr gefördert werden. Darüber hinaus würde kein Mieterstromzuschlag mehr vergeben.
Die erste Zeit nach Verabschiedung des Mieterstromgesetzes verlief jedoch enttäuschend: Nur etwa 3,3 Megawatt-Peak Leistung wurden in den ersten zehn Monaten überhaupt zugebaut – von förderfähigen 500 Megawatt-Peak pro Jahr! Der Verband der Verbraucherzentralen bezog Stellung und erklärte das Mieterstromgesetz als nicht ausreichend, um die gesteckten Ziele zu erreichen.
Das waren die wichtigsten Kritikpunkte am Mieterstromgesetz
Der Verband der Verbraucherzentralen bemängelte unter anderem folgende Punkte am Mieterstromgesetz:
Das Mieterstromgesetz schuf viele bürokratische Hürden. Wer nicht alle davon nehmen konnte, erhielt auch keinen Mieterstromzuschlag.
Die Förderung war ohnehin nicht besonders hoch. Geschmälert wurde sie noch durch die EEG-Umlage – eine zusätzliche Zahlung auf jede Kilowattstunde Strom. Die EEG-Umlage war nämlich keine netzseitige Umlage, weswegen die vermietenden Personen sie trotzdem noch zahlen mussten – obwohl der Strom nicht über das öffentliche Netz floss.
Die Etablierung von Mieterstrom bedeutete für Vermietende erhebliche Pflichten, denn sie traten (und treten auch heute noch) offiziell in die Rolle eines Stromversorgers. Damit müssen sie diverse Regeln des Verbraucherschutzes einhalten.
Wer mit dem Mieterstrom „zu viel“ verdiente, riskierte, die Befreiung von der Gewerbesteuer zu verlieren. Das schmälerte mitunter die eventuell erwirtschafteten Gewinne gleich wieder und machte den Mieterstromzuschlag unattraktiv.
Gebäude mit Mieterstrom mussten laut Gesetz im „räumlichen Zusammenhang“ zueinander stehen. Dadurch ließen sich größere Mieterstromprojekte – zum Beispiel auf Gebäuden, die zwar nah beieinanderlagen, aber eben nicht aneinandergrenzten – nicht umsetzen.
Im Zuge all der berechtigten Kritik folgten mehrere Nachbesserungen am Mieterstromgesetz.
So steht es heute um das Mieterstromgesetz
Mittlerweile hat sich viel am Mieterstromgesetz getan. Es gab Nachbesserungen sowohl am Gesetz selbst als auch am Erneuerbare-Energien-Gesetz und im Rahmen des Solarpakets, das erst seit dem 16. Mai 2024 gilt. Auch das Wachstumschancengesetz hat zur Verbesserung der Bedingungen beigetragen.
Die Änderungen sind komplex und sehr umfangreich. Daher haben wir für dich die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
Noch immer müssen Vermietende viele wichtige Pflichten einhalten, wenn sie Mieterstrom anbieten. Zumindest sollen aber die Netzanschlussbedingungen bundesweit vereinheitlicht und für kleinere Anlagen bis 100 Kilowatt die Anschlussverfahren vereinfacht werden. Betreibende größerer Anlagen haben nun einfachere Zertifizierungsverfahren.
Die Regierung hat die Möglichkeit geschaffen, (fast) sämtliche Aufgaben im Zusammenhang mit dem Stromverkauf an Dritte zu übertragen. So ist das Contracting- oder Lieferkettenmodell entstanden, das die Verbraucherzentralen ebenfalls gefordert hatten.
Die Förderung ist nun wie gefordert höher (allerdings ist die Genehmigung derzeit – Stand Dezember 2024 – noch nicht abgeschlossen). Die Fördersätze sind jedoch noch immer degressiv, was bedeutet, dass sie schrittweise sinken. Wenn du Pläne hast, Mieterstrom zu nutzen, solltest du dich daher möglichst bald entscheiden. Die aktuellen Fördersätze veröffentlicht die Bundesnetzagentur.
Die EEG-Umlage ist – nicht nur für Mieterstrommodelle, sondern für alle – zum 1. Januar 2023 endgültig weggefallen. Dadurch erhöht sich der potenzielle Gewinn für Vermietende bzw. die Einsparung für Mietende.
Heute darfst du bis zu 20 Prozent deiner Einnahmen aus der Vermarktung von Strom aus deiner Solaranlage erwirtschaften, ohne dass du darauf Gewerbesteuer zahlen musst. Das gilt für Wohnungsunternehmen. Für steuerfreie Wohnungsgenossenschaften liegt die Grenze sogar bei 30 Prozent.
Die Definition des „räumlichen Zusammenhangs“ hat der Gesetzgeber gelockert. So ist es jetzt möglich, eine Solaranlage zu nutzen, um mehrere Gebäude im selben Quartier zu versorgen. Entscheidend ist nicht mehr, dass die Gebäude zwingend verbunden sind, sondern dass es sich um denselben Gebäudekomplex handelt.
Die Definition von Mieterstrom hat sich ebenfalls geändert. Den lokal erzeugten Strom musst du demgemäß nicht ausschließlich an Mietende verkaufen, sondern lediglich an „Letztverbrauchende“. Das können auch Gewerbetreibende sein.
Aufgepasst: Zeitpunkt der Inbetriebnahme entscheidet
Der letzte Punkt – Mieterstrom für Gewerbegebäude – gilt nur für PV-Anlagen, die ab dem 16. Mai 2024 in Betrieb genommen wurden. Für Anlagen, die vor diesem Datum an den Start gingen, gibt es die Förderung Mieterstromzuschlag nur, wenn sie auf Wohngebäuden installiert sind.
Schauen wir uns die möglichen Förderungen im Zusammenhang mit dem Mieterstromgesetz jetzt noch einmal genauer an.
Förderungen nach dem Mieterstromgesetz
Die erste wichtige Förderung, die für das Mieterstromgesetz relevant ist, steht gar nicht in diesem Gesetz – sondern im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Die beiden Gesetze hängen jedoch eng zusammen bzw. baut das Mieterstromgesetz auf dem EEG auf.
Diese erste Förderung kennst du vielleicht schon: Es handelt sich dabei um die Einspeisevergütung. Wer selbst Solarstrom produziert und ihn ins öffentliche Stromnetz einspeist, erhält pro Kilowattstunde einen bestimmten Betrag. Er ist abhängig vom Zeitpunkt, zu dem die Anlage in Betrieb genommen wurde, und von der Größe der Anlage. Einmal ermittelt, bleibt dieser Betrag über 20 Jahre gleich. Danach läuft er aus und wird nicht mehr gezahlt.
Mit der zweiten Förderung, dem Mieterstromzuschlag, verhält es sich ähnlich: Der Zuschlag wird ebenfalls über 20 Jahre festgesetzt und sinkt, wie die Einspeisevergütung, sowohl mit der Größe der Anlage als auch mit dem Zeitpunkt der Installation. Das heißt konkret: Je später du einsteigst und je höher die Leistung deiner Anlage ist, desto niedriger wird dein Mieterstromzuschlag ausfallen.
Schauen wir uns ein konkretes Beispiel dazu an:
Wenn du im Zeitraum zwischen dem 1. August 2024 und dem 31. Januar 2025 eine PV-Anlage mit einer Größe von bis zu 40 kWp installierter Leistung in Betrieb nimmst, dann
erhältst du als Einspeisevergütung pro eingespeister Kilowattstunde 6,95 Cent (wenn du nur den Überschuss einspeist) bzw. 10,68 Cent (wenn du den gesamten Strom einspeist) und
als Mieterstromzuschlag pro Kilowattstunde, die du an Mietende verkaufst, 2,43 Cent.
Die aktuellen Fördersätze findest du jederzeit auf der Website der Bundesnetzagentur.
Jetzt könnte man schlussfolgern, es sei lohnender, den Solarstrom einfach einzuspeisen – am besten noch den gesamten Strom. Schließlich gibt es dafür die höchste Vergütung.
So funktioniert das aber nicht. Mieterstrom ist die lohnendere Variante. Das liegt daran, dass du Solarstrom äußerst günstig erzeugen, aber höherpreisig verkaufen kannst. Das ist im Gesetz so vorgesehen und Teil des Anreizes.
Die Mietparteien in deiner Immobilie profitieren trotzdem davon, denn zum einen darf dein Solarstrom, den du an sie verkaufst, niemals teurer als der entsprechende Tarif in der Grundversorgung sein. Willst du den Mieterstromzuschlag nutzen, muss dein Preis sogar 10 Prozent darunter liegen. Das lässt üblicherweise noch immer eine gute Marge für dich – mehr, als du an der Einspeisevergütung verdienen könntest.
Verbessertes Mieterstromgesetz – bessere Chancen
Mieterstrom lohnt sich. Dazu haben die vielfältigen Änderungen am Mieterstromgesetz und an den verwandten Gesetzen wie dem EEG beigetragen. Der Zubau von Photovoltaik-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern, der anfangs schleppend verlief, hat endlich etwas Fahrt aufgenommen.
Wenn du darüber nachdenkst, Mieterstrom für deine Immobilie zu etablieren, ist jetzt vermutlich der beste Zeitpunkt, denn die Fördersätze für die Einspeisevergütung und den Mieterstromzuschlag werden perspektivisch sinken – voraussichtlich alle sechs Monate. Eine schnelle Umsetzung zahlt sich über die kommenden 20 Jahre aus.
Steht deine Immobilie im Münsterland? 1KOMMA5° unterstützt dich bei der Planung, Berechnung und Umsetzung. Wir zeigen dir, wie Mieterstrom sich für dich rechnet.
Wichtig: 1KOMMA5° bietet Mieterstrom-Projekte aktuell nur im Münsterland an.
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* Basierend auf einer Auswertung der 1KOMMA5°-Kunden im Zeitraum vom Anfang Mai 2024 bis Ende August 2024, die unter folgendem Link zu finden ist: LINK. In den Herbst- und Wintermonaten ist mit einem Anstieg der Kosten zu rechnen.