Gebäudemodernisierungsgesetz: Alle Änderungen, Fristen und die Förderung 2026

9.900 € weniger: Für Haushalte über 50.000 € zu versteuerndem Einkommen sinkt der maximale Wärmepumpen-Zuschuss bis Ende 2030 um 60 %.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz – kurz GModG – regelt, wie Gebäude in Deutschland künftig beheizt und modernisiert werden. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus dem Jahr 2024, das in der öffentlichen Debatte fast nur „Heizungsgesetz“ hieß.

Schon das GEG ließ mehrere Erfüllungsoptionen zu. Der Kern der Reform ist daher ein anderer: Das GModG verlagert den Schwerpunkt von einer gebäudeseitigen Erneuerbaren-Anforderung auf schrittweise steigende Anforderungen an die eingesetzten Brennstoffe. Das Klimaziel bleibt dasselbe wie beim GEG.

Statt der bisherigen 65-Prozent-Anforderung mit mehreren Erfüllungsoptionen setzt der Gesetzgeber künftig stärker auf zwei Hebel: schrittweise steigende Anforderungen an Brennstoffe und eine weiterlaufende Förderung. Genau diese beiden Hebel schauen wir uns gleich im Detail an.

Am schnellsten verstehst du die Reform im direkten Vergleich. Links stehen die bisherigen GEG-Regeln, rechts der neue GModG-Ansatz:

Entscheidend ist der Nachweisweg: Das GEG setzte auf eine gebäudeseitige Erneuerbaren-Anforderung mit mehreren Erfüllungsoptionen, das GModG stärker auf einen schrittweisen Brennstoff-Fahrplan.

Beim Heizungstausch bleiben verschiedene technische Lösungen möglich – das war grundsätzlich auch unter dem GEG so. Das GModG verändert vor allem die Anforderungen, die für diese Lösungen über ihre Betriebsdauer gelten. Infrage kommen:

• Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme)

• elektrische Wärmepumpe

• Hybridheizung aus Wärmepumpe und zweitem Wärmeerzeuger

• Biomasseheizung, etwa eine Pelletheizung

• Solarthermie zur Unterstützung

• Gas- oder Ölheizung – mit Beratungspflicht sowie ab 2029 steigenden Anforderungen an den Brennstoff

• Gasheizungen, die später am künftigen Wasserstoffnetz laufen können („H2-ready“)

Welche Technik rechtlich möglich ist, sagt noch wenig über ihre langfristigen Kosten aus. Gas- und Ölheizungen unterliegen ab 2029 der Bio-Treppe sowie einer Beratungspflicht zu CO₂- und Brennstoffpreisrisiken. Weil klimaneutrale Brennstoffe knapp und voraussichtlich teuer sind, können fossile Systeme im Betrieb zunehmend kostspielig werden. Die Wärmepumpe vermeidet diese Brennstoffabhängigkeit und arbeitet zugleich deutlich effizienter.

Damit auch fossile Heizungen zum Klimaziel beitragen, verlangt das GModG einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe. Zwei Instrumente greifen ineinander.

Die Grüngasquote verpflichtet ab 2028 die Gasversorger, dem Gas einen festen Anteil Grüngas beizumischen. Die Details legt der Bund bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz fest.

Die Bio-Treppe betrifft dich direkt, sobald du eine neue Gas- oder Ölheizung einbaust. Sie schreibt einen Pflicht-Bioanteil vor, der stufenweise steigt. Als grüne Brennstoffe zählen zum Beispiel Biomethan, Bioöl oder biogenes Flüssiggas.

Der Haken für Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer: Klimaneutrale Brennstoffe sind heute knapp und deutlich teurer als Erdgas oder Heizöl. Wer jetzt eine Gasheizung einbaut, bindet sich an einen Brennstoff mit steigendem Preis. Deshalb schreibt das Gesetz beim fossilen Einbau eine Beratungspflicht zu genau diesen Risiken vor.

Im Neubau bleibt der Anspruch hoch. Über das GModG setzt Deutschland die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht um: Neubauten sollen ab 2030 als Nullemissionsgebäude entstehen. Rein fossile Heizsysteme sind dort damit kaum noch sinnvoll.

Wer heute neu baut oder eine Baulücke schließt, plant den Standard von 2030 also am besten gleich mit ein. In vielen Neubaugebieten ist die Wärmepumpe längst gesetzt.

Ein Irrtum vorweg: Niemand muss wegen des GModG eine funktionierende Heizung sofort austauschen. Für den Bestand gelten weiter klare Übergangsfristen.

Eine Austauschpflicht greift erst, wenn ein fossiler Standardkessel 30 Jahre alt wird – moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Und es gibt eine Stichtagsregelung:

Für alle anderen gilt im Bestand:

• Eine defekte Öl- oder Gasheizung, die sich reparieren lässt, muss nicht ersetzt werden.

• Erst bei einer echten Heizungshavarie wird eine neue Heizung fällig.

• Für den Havariefall gibt es mehrjährige Übergangsfristen und Härtefallregelungen.

• Der Zeitpunkt der Pflichten hängt an der kommunalen Wärmeplanung: in Großstädten bis Mitte 2026, in kleineren Kommunen bis Mitte 2028.

Ein Detail solltest du kennen: Einige Bundesländer haben eigene, teils strengere Klimaschutzgesetze. In Hamburg oder Schleswig-Holstein gelten beim Heizungstausch teilweise zusätzliche Anforderungen an erneuerbare Energien.

Auch im Mietverhältnis bringt das GModG klare Regeln. Wird eine geförderte Heizungsmodernisierung nach den Vorgaben durchgeführt, dürfen Vermietende einen Teil der Kosten umlegen – mit doppeltem Mieterschutz.

Ohne Fördermittel bleibt die Modernisierungsumlage bei 8 Prozent; erhaltene Förderung wird vorher von den umlagefähigen Kosten abgezogen. Neu ist eine Härtefallregelung, die vor überhöhten Nebenkosten schützt und die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden abfedert.

Die gute Nachricht zuerst: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt. Nach einer technischen Umstellungsphase vom 9. bis 20. Juli 2026 sollen ab dem 21. Juli angepasste Konditionen gelten. Die bewährte Bonus-Stapelung aus Grundförderung, Einkommensbonus und Klimageschwindigkeitsbonus bleibt bestehen, die Beträge verschieben sich aber:

• Der Einkommensbonus wird gestaffelt. Unter 30.000 Euro zu versteuerndem Einkommen steigt er von 30 auf 40 Prozent. Bis 40.000 Euro bleibt er bei 30 Prozent, bis 50.000 Euro gibt es noch 10 Prozent.

• Neuer Kinderzuschlag. Er senkt das für den Bonus zugrunde gelegte Einkommen einmalig um 10.000 Euro.

• Der Förderdeckel sinkt. Gefördert werden maximal 28.000 Euro statt 30.000 Euro, danach halbjährlich 750 Euro weniger.

• Der Klimageschwindigkeitsbonus wird gestreckt. Der Bonus für den frühen Austausch alter fossiler Heizungen läuft weiter, sinkt aber schrittweise.

• 70 Prozent bleiben die Obergrenze der Gesamtförderung für Privatpersonen.

Auch Unternehmen und Wohnungseigentümergemeinschaften werden für Mehrfamilien- und Nichtwohngebäude weiter gefördert: mit einer Grundförderung, die sich über den Effizienz-Bonus erhöht.

Wie stark die Absenkung wirkt, zeigt der Fall eines Haushalts mit höherem Einkommen. Der maximale Förderbetrag schrumpft über die Jahre deutlich:

Nach Haushaltseinkommen aufgeschlüsselt sieht der maximale Förderbetrag im Zeitverlauf so aus:

Der neue Regelungsansatz macht Gas- und Ölheizungen nicht automatisch wirtschaftlicher. Für die meisten Haushalte bleibt die Wärmepumpe die wirtschaftlich beste Lösung – aus einem einfachen Grund: Effizienz.

Eine Wärmepumpe heizt rund drei- bis fünfmal effizienter als eine Gas- oder Ölheizung. Sie zieht den größten Teil ihrer Wärme aus der Umwelt und braucht nur wenig Strom.

Entscheidend ist die Rechnung über die gesamte Lebensdauer. Die folgende Grafik vergleicht die Gesamtkosten von Wärmepumpe, Gas- und Ölheizung über 20 Jahre – inklusive Anschaffung, laufender Kosten und dreier Szenarien für steigende CO₂-Preise:

Weil fossile Brennstoffe durch Bio-Treppe und CO₂-Preis teurer werden, während die Wärmepumpe von günstigem, zunehmend erneuerbarem Strom profitiert, rechnet sich der Umstieg langfristig oft auch ohne Förderung. Mit einer smarten Steuerung wie Heartbeat AI und einem dynamischen Stromtarif wie Dynamic Pulse heizt deine Wärmepumpe bevorzugt dann, wenn Strom günstig ist – und du sparst zusätzlich.

Der neue Regelungsansatz steht unter einem Klimaziel-Check. 2030 prüft der Bund, ob der Gebäudesektor seine Klimaziele erreicht. Werden die Einsparungen verfehlt, ist eine Verschärfung der Regeln bereits angekündigt.

Für dich heißt das: Wer heute auf fossil setzt, trägt das Risiko strengerer Vorgaben in wenigen Jahren. Eine Wärmepumpe ist schon jetzt auf 2045 ausgelegt.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt den bisherigen Regelungsansatz des GEG. Schon das GEG ließ mehrere Heiztechniken zu; neu ist vor allem, wie Klimaschutzanforderungen nachgewiesen werden. An die Stelle der gebäudeseitigen 65-Prozent-Anforderung treten Grüngasquote und Bio-Treppe für Brennstoffe. Das Ziel für 2045 bleibt.

Für die meisten Eigenheime ändert das an der besten Lösung wenig. Die Wärmepumpe heizt effizient, macht dich unabhängiger von fossilen Preisrisiken und wird weiter mit bis zu 70 Prozent gefördert. Weil die Konditionen aber sinken, lohnt sich der Blick jetzt: Prüfe, was für dein Zuhause möglich ist – und lass dich früh beraten.